????昨天,統(tǒng)計(jì)局公布了4月份的經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。結(jié)果,股市有了一些微妙的反應(yīng):一方面上證指數(shù)下跌,另一方面地產(chǎn)股板塊大漲。這其中,有何玄機(jī)?

????總體來(lái)看,股市經(jīng)濟(jì)的晴雨表,雖然本輪中國(guó)牛市被稱為“杠桿牛”、“改革牛”,但當(dāng)月度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)超預(yù)期的糟糕的時(shí)候,股市表現(xiàn)一下也屬正常。今年一季度,GDP增幅已跌至7%,這是09年二季度以來(lái)的新低。而新公布的1-4月數(shù)據(jù):消費(fèi)品零售總額、工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資等數(shù)據(jù)皆差。尤其是固定資產(chǎn)投資增幅下滑至12%。

????而地產(chǎn)股走強(qiáng),則反應(yīng)了樓市復(fù)蘇勢(shì)頭。地產(chǎn)股對(duì)兩個(gè)因素敏感,一是政策變化,二是新房成交量變化。新公布的數(shù)據(jù)表明,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),形成了一種反差:潛在供應(yīng)端收縮,而需求端擴(kuò)張。

????從供應(yīng)端看,1-4月份,全國(guó)待售商品房面積繼續(xù)攀升,現(xiàn)貨供應(yīng)比較充足。但是,全國(guó)房地產(chǎn)投資、開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積、房屋新開工,這三個(gè)期貨供應(yīng)指標(biāo)皆低迷,說(shuō)明開發(fā)企業(yè)擴(kuò)張節(jié)奏放緩,不愿加大購(gòu)地與投資。這也隱含著一個(gè)信號(hào):明后兩年新樓盤供應(yīng)將偏少。當(dāng)前不購(gòu)進(jìn)“面粉”,未來(lái)“面包”就難放量。

????從需求端看,1-4月全國(guó)商品房銷售面積同比下降4.8%,降幅比1-3月份收窄4.4個(gè)百分點(diǎn),比1-2月份收窄11.5個(gè)百分點(diǎn),這是過(guò)去一年最小的累計(jì)跌幅。而單看4月份,商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7%,這是2014年以來(lái)首次出現(xiàn)單月正增長(zhǎng)。說(shuō)明全國(guó)的房屋銷售正在復(fù)蘇。

????其實(shí),一二線城市的住宅成交量,早在去年10月就開始復(fù)蘇了。9.30房貸放松政策一出臺(tái),市場(chǎng)預(yù)期便發(fā)生了明顯改變,購(gòu)房者入市積極性不斷提高。如今,包括了三四五線城市的全國(guó)成交數(shù)據(jù),也出現(xiàn)了整體的復(fù)蘇,說(shuō)明市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì),已是板上釘釘。

????關(guān)于房?jī)r(jià)。如果看一線城市房?jī)r(jià),則去年年底就已開始止跌反彈。估計(jì)今年下半年,多數(shù)二三線城市的房?jī)r(jià)也都會(huì)隨之上漲。從全國(guó)也來(lái)看,1-4月份商品房成交均價(jià)同比上漲1.8%,這也是2014年以來(lái)的最大漲幅。按此趨勢(shì),將今年和明年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅,還將有所擴(kuò)大。尤其是明年,需求繼續(xù)釋放,但新盤供應(yīng)放慢(主要是去年和當(dāng)前購(gòu)地量偏小),則房?jī)r(jià)將加速上漲。

????上述只是分析市場(chǎng)走勢(shì)。接下來(lái),探究房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。2003年,“國(guó)18號(hào)文”首次明確房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。后來(lái)持續(xù)的進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控,官方不再提“不合民意”的“支柱”二字了。但事實(shí)上,無(wú)論是發(fā)展中國(guó)家,還是發(fā)達(dá)國(guó)家,房地產(chǎn)業(yè)都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。

????經(jīng)濟(jì)有三架馬車,投資、消費(fèi)和凈出口。當(dāng)前,我國(guó)經(jīng)濟(jì)低迷,主要原因是投資降速。投資當(dāng)中又包括三塊:基建、房地產(chǎn)、工業(yè)。今年1-4月投資增幅下滑至12%,其中基建仍保持20%的高增長(zhǎng),但工業(yè)投資和房地產(chǎn)投資皆差,其中房地產(chǎn)投資只有6%,而2014年1-4月份還高達(dá)16%,過(guò)去十幾年的均速更高達(dá)20%以上。房地產(chǎn)正在嚴(yán)重拖經(jīng)濟(jì)后腿!

????所以,要想經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng),必須穩(wěn)定房地產(chǎn)投資。但要想穩(wěn)定房地產(chǎn)投資,必須要讓商品房成交活躍。其邏輯是,開發(fā)商只有通過(guò)銷售回籠資金,才有錢去購(gòu)地;只有房?jī)r(jià)上漲,開發(fā)商才能賺到錢,才愿望擴(kuò)大再生產(chǎn);而只有拿地、建房,才能穩(wěn)住房地產(chǎn)開發(fā)投資。

????因此,房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系及作用機(jī)制,注定了:房地產(chǎn)調(diào)控必須放松,住宅成交必須反彈,房?jī)r(jià)必須上漲。當(dāng)然,我們都不希望房?jī)r(jià)大漲,不要重現(xiàn)2007、2009、2013年這樣的大漲。考慮到我國(guó)住宅庫(kù)存較大的現(xiàn)狀,今明兩年全國(guó)房?jī)r(jià)不可能大漲。但一線城市和少數(shù)二線城市的房?jī)r(jià),仍具有較大的上沖動(dòng)能。君不見,過(guò)去半年深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)漲紅了眼么。

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