資料圖：置業(yè)顧問為民眾推薦商品房戶型。 中新社記者 韋亮 攝

　　為何限？打擊投機(jī)炒作、限制人口涌入

　　“商辦項(xiàng)目的活躍主要是因?yàn)樽≌拶徏白≌母叨嘶虼耍谧≌恋刂信涮琢舜罅抗愇飿I(yè)”，說起商辦市場曾經(jīng)的熱度，張大偉認(rèn)為與人口增加不無關(guān)系。

　　張大偉說，像京滬等一線城市，常住人口住房需求巨大，一些以商業(yè)、酒店、辦公為名立項(xiàng)的項(xiàng)目，通過分割產(chǎn)權(quán)，改變商業(yè)立項(xiàng)的使用屬性，將“類住宅”作為賣點(diǎn)，并在用電、用水方面打起擦邊球吸引購房者。

　　但由于用地性質(zhì)不同，商辦項(xiàng)目與商品住宅有著明顯區(qū)別。首先是產(chǎn)權(quán)為40年或50年，不具備住宅配套(學(xué)區(qū)房等)，居住密度大、戶型小；最關(guān)鍵的是，房價(jià)較同區(qū)域內(nèi)商品住宅價(jià)格要下調(diào)50-60%。

　　“房價(jià)偏低、沒有限購是選擇商辦項(xiàng)目的主要原因。”多位曾經(jīng)購買過商辦項(xiàng)目的受訪者告訴中新網(wǎng)記者。

　　為何要調(diào)控商辦市場？“首先是規(guī)劃問題，本是住宅配套的商業(yè)反而擁有居住屬性，與規(guī)劃相悖，相關(guān)配套也無法跟進(jìn)；另就是人口問題，比如北京、深圳等地的商辦項(xiàng)目居住人口龐大；此外，由于商業(yè)土地地價(jià)低，開發(fā)商以商業(yè)用地拿地、卻以住宅價(jià)格銷售，變相賺取額外利潤。”張大偉說。

　　中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系副教授鄭華接受媒體采訪時(shí)曾指出，商辦調(diào)控將確保住宅歸住宅、商辦歸商辦，減少商辦物業(yè)的客戶群體，降低開發(fā)商投資商辦產(chǎn)品的積極性，進(jìn)而降低商辦類土地的出讓溢價(jià)水平。“打擊商辦市場上的投機(jī)行為，一定程度上也將限制人口無序涌入大城市”。

　　圖為北京朝陽區(qū)北辰附近某居民住宅外景。中新網(wǎng) 程春雨 攝

　　還沒結(jié)束！更多城市或醞釀規(guī)范商辦市場

　　“還有城市正在醞釀、或者開始掀起新一輪封堵‘商改住’、‘辦改住’的政策潮。”張大偉預(yù)計(jì)，此前，因住宅限購而購買商辦項(xiàng)目的投資需求，或面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　預(yù)測了深圳、上海會跟進(jìn)商辦調(diào)控的嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，未來，一些熱點(diǎn)城市會積極跟進(jìn)商辦項(xiàng)目限購，雖然管控強(qiáng)度不會等同于北京，但有一點(diǎn)可以確定，“即商辦項(xiàng)目不再與居住屬性掛鉤”。

　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來，政策力度上，以北京為代表的直接限制銷售或不許銷售的舉措是最嚴(yán)厲的，管控效果最明顯；但后續(xù)的主流模式，可能是要對供應(yīng)端進(jìn)行規(guī)范，積極管制產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

　　“北京、廣州后續(xù)不排除會對存量物業(yè)制定新的政策，比如說，針對部分有拋售和轉(zhuǎn)讓房源的購房者進(jìn)行合理引導(dǎo)。”有業(yè)內(nèi)人士向記者分析稱。(完)

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