日前，鏈家研究院發(fā)布了《2018年房地產(chǎn)市場展望》研究報(bào)告。報(bào)告認(rèn)為，2017年是房地產(chǎn)市場超級繁榮期的尾巴，預(yù)計(jì)2018年成交量將會下降，新房投資增速進(jìn)一步下滑。就城市而言，預(yù)計(jì)一線城市二手房市場量價(jià)平穩(wěn)，三、四線城市房地產(chǎn)市場將迎來量價(jià)的降溫。

　　調(diào)控后市場降溫明顯部分城市房價(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌

　　2017年的房地產(chǎn)市場調(diào)控力度較大，根據(jù)鏈家研究院的統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國共有54個(gè)城市出臺調(diào)控，共有129條限購政策，169條限貸政策，15個(gè)城市實(shí)行認(rèn)房又認(rèn)貸，48個(gè)城市限售。

　　在如此大范圍大力度的調(diào)控下，市場出現(xiàn)明顯分化。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)在解析時(shí)表示，一、二線城市進(jìn)入冬眠狀態(tài)，三、四線城市由盛轉(zhuǎn)衰，全國二手房市場總體成交量下滑明顯，市場熱度迅速降溫。

　　鏈家研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)表明，今年3月密集調(diào)控后，北京天津和合肥在調(diào)控后量價(jià)齊降，其他一、二線城市均量降價(jià)升。廈門，廊坊，天津成交量的下滑幅度更是超過80%，市場降溫明顯。

　　部分城市房價(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌，在熱點(diǎn)城市中，11月份廊坊二手房成交均價(jià)比3月累計(jì)下跌36.1%，跌幅最大，北京累計(jì)下跌12.2%，天津，上海，合肥等城市房價(jià)均出現(xiàn)下跌。

　　新增供需保持低位。調(diào)控后，北京鏈家新增掛牌量出現(xiàn)先降后升的態(tài)勢，上海深圳在調(diào)控后，新增二手房掛牌量處于低位，表明供給端低迷，北京新增帶看量下降明顯，表明需求也進(jìn)入觀望階段。

　　“三、四線城市已經(jīng)熄火。”楊現(xiàn)領(lǐng)說，1到11月，鏈家研究院重點(diǎn)監(jiān)測的50個(gè)三、四線城市新房銷售面積為1.38億平方米，同比下降8.1%。自6月后，重點(diǎn)三、四線城市新房成交步入下行階段，市場上行難以持續(xù)。

　　從價(jià)格來看，2017年50個(gè)三、四線城市的新房銷售均價(jià)呈現(xiàn)上漲趨勢，但近幾個(gè)月開始趨于平穩(wěn)，熱度下降。楊現(xiàn)領(lǐng)分析認(rèn)為，三、四線城市房價(jià)上漲的部分原因是一、二線城市的調(diào)控溢出，是補(bǔ)漲的強(qiáng)弩之末，其漲幅在2017年5月到達(dá)頂峰后開始明顯回落，預(yù)計(jì)短期內(nèi)也會迎來下降。

　　預(yù)計(jì)2018年成交下降三四線城市量價(jià)下跌

　　報(bào)告提到，整體房地產(chǎn)市場政策環(huán)境將中性趨緊，新房投資增速將進(jìn)一步下滑。而在二手房領(lǐng)域，一線城市將量價(jià)平穩(wěn)，二線城市內(nèi)部繼續(xù)分化，三、四線城市迎來降溫。

　　近期，住建部再次重申了“堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動搖，力度不放松，不能有任何喘口氣，歇歇腳的念頭”，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性。楊現(xiàn)領(lǐng)對此分析認(rèn)為，這意味著短周期內(nèi)推動房地產(chǎn)走熱的金融驅(qū)動力減弱，房地產(chǎn)投資屬性降低，房地產(chǎn)市場的驅(qū)動力將回歸基本面。

　　報(bào)告預(yù)計(jì)，一、二線城市的行政性限制政策仍將持續(xù)，限售政策可能會推廣至三、四線城市。手段方面可能是以限售為主，如前期價(jià)格上漲過快，但未出調(diào)控政策的宜昌、岳陽、宣城、衡水、金華、洛陽、紹興等三、四線城市，未來可能會出限售政策，從而防止市場過熱。

　　除了貨幣信貸政策的收緊之外，棚改貨幣化的支撐力量弱化，以及房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道嚴(yán)格受限，融資成本上升等方面將導(dǎo)致2018年新房投資增速的進(jìn)一步下降。

　　報(bào)告提到，2018年房價(jià)將回歸基本面，經(jīng)濟(jì)增長較快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、基礎(chǔ)設(shè)施完善的城市價(jià)值將會凸顯，而那些依靠加杠桿漲起來的城市將會迎來房價(jià)的下跌。

　　就不同城市而言，一線城市的二手房成交量可能會有所上升，原因在于調(diào)控后需求被明顯壓制，市場成交量明顯低于正常水平。以北京為例，調(diào)控后，北京全市月均成交量處在1萬套以下的低位，明顯低于2015年的正常水平。

　　預(yù)計(jì)隨著調(diào)控效果的消化和前期累積需求，尤其是換房需求的增多，市場會小幅回暖，2018年一線城市二手房的月均成交量將高于現(xiàn)有水平，向正常水平恢復(fù)。但這種恢復(fù)是自然自發(fā)向合理交易量的正常回歸，不會對價(jià)格形成明顯的壓力，房價(jià)總體將保持平穩(wěn)。

　　2018年二線城市內(nèi)部市場表現(xiàn)將會繼續(xù)分化。2017年，以政策環(huán)境相對寬松的大連，長沙，西安等為代表的弱二線城市，以及以杭州，成都等為代表的調(diào)控政策雖嚴(yán)厲但補(bǔ)漲的城市表現(xiàn)較好。但是近兩個(gè)月的數(shù)據(jù)顯示，其市場也開始出現(xiàn)回調(diào)，預(yù)計(jì)2018年成交量將會減少，價(jià)格漲幅收窄或者回調(diào)。

　　調(diào)控政策嚴(yán)厲的強(qiáng)二線城市，市場出現(xiàn)大幅降溫，以廈門，天津，南京為代表，其2018年市場走向和一線城市類似，預(yù)計(jì)2018年成交量將在低位小幅反彈，價(jià)格以平穩(wěn)為主。

　　2017年三、四線城市市場的“繁榮”原因部分是一、二線城市的調(diào)控溢出。但由于大部分三、四線城市面臨人口流出、老齡化等問題，其支撐房地產(chǎn)市場的長期動力不足。另外隨著調(diào)控的深入，和信貸的全國性收緊，三、四線的成交難以持續(xù)，預(yù)計(jì)2018年三、四線城市市場將會迎來降溫。

　　鏈家研究院綜合分析認(rèn)為，繼“存量時(shí)代”和“租賃崛起”之后，“品質(zhì)時(shí)代”將成為2018年中國房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞。“經(jīng)過多年來的創(chuàng)新改革和轉(zhuǎn)型發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場正在由數(shù)量驅(qū)動向品質(zhì)驅(qū)動轉(zhuǎn)變，品質(zhì)居住時(shí)代已經(jīng)來臨。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)總結(jié)到。

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